Biura WGN
CENTRALA WGN
Ceny mieszkań w Poznaniu nie należą do najniższych, lecz na mapie kraju jest kilka droższych lokalizacji. Mimo spekulacji związanych z pandemią, tę gałąź rynku nieruchomości nie odczuł tego w dużym stopniu, choć zmieniły się nieco preferencje nabywców. Znaczne grono klientów spogląda w stronę rynku pierwotnego, chcąc zyskać nowe lokum, które długo zachowa swoją wartość. Nie brakuje jednak chętnych na segment wtórny, gdzie widoczne są natomiast spore różnice w stawkach ofertowych i transakcyjnych.
Spis treści
Jak zmieniły się stawki w obliczu pandemii?
Zmiany w preferencjach nabywców
Czy nastąpiła rewolucja na rynku?
W porównaniu z innymi dużymi miastami
Ile trzeba zapłacić za lokale od deweloperów?
Co z segmentem wtórnym?
Jak wygląda to na tle kategorii pierwotnej?
Jak zmieniła się cena za m2 mieszkania w Poznaniu w czasie pandemii?
Sporo osób oczekiwało, że po sytuacji związanej pandemią koronawirusa cena za m2 mieszkania w Poznaniu ulegnie wyraźnej obniżce. Właściwie w całym segmencie nieruchomości nie doszło do spodziewanych załamań, ale dostrzeżono pewne zmiany, jeżeli chodzi o trendy i oczekiwania samych kupujących. Choć pandemia odbiła się na wielu aspektach naszego życia, po ponad roku można spokojnie uznać, iż rynek nieruchomości okazał się w znacznym stopniu odporny na zmiany. W Poznaniu utrzymały się podobne trendy, jak w innych największych miastach, natomiast cały czas pozostaje kilka aglomeracji, w których za własne cztery ściany trzeba zapłacić więcej niż w stolicy Wielkopolski.
Na co nabywcy zaczęli zwracać uwagę?
Trwająca już półtora roku sytuacja z pandemią wpłynęła na codziennie życie na wielu płaszczyznach. Początkowo eksperci uznawali, że może się to zakończyć kryzysem na rynku nieruchomości, lecz ostatecznie nic takiego nie miało miejsca i podobnie było w samym segmencie mieszkań. Zauważalne jest jednak to, że zmienił się sposób, w jaki chcemy mieszkać, a przynajmniej dotyczy to sporego grona osób. Dużo ludzi zaczęło niezwykle doceniać mieszkania z ogródkami czy nawet te oddalone po prostu od samych centr miast i znajdujące się bliżej terenów zielonych. W praktyce wzrosło zatem zainteresowanie lokalami mieszkalnymi w miejscach, które wcześniej nie były uważane za nadzwyczajne lokalizacje. Pozostając dłużej w mieszkaniach, ich właściciele szybko zdali sobie jednak sprawę, ile daje możliwość szybkiego udania się choćby do parku, nie mówiąc już o komforcie, jaki gwarantuje własny kawałek zielonego terenu. Oprócz tego dużo osób zaczęło kierować swoją uwagę w stronę domów, doceniając niezależność i swobodę, jaką one zapewniają.
Czy doszło do drastycznych zmian?
Pomimo wzrostu zainteresowania domami nie nastąpiły żadne załamania ani rewolucje na rynku mieszkaniowym. Utrzymał się trend wzrostowy cen, choć nabrał on już mniejszej dynamiki względem paru ostatnich lat, gdy stawki wzrastały naprawdę gwałtownie. W efekcie poszczególne segmenty rynku uniknęły dużych wahań cenowych. Jest to również powiązane z tym, że choć część nabywców odczuła negatywnie skutki pandemii w swoich finansach, co mogło im uniemożliwić zakup lokum, to nie brakowało osób, które postanowiły ulokować swoje oszczędności na rynku nieruchomości, właśnie ze względu na to, że jako jeden z nielicznych nie spotkał się on z kryzysem.
Poznań a inne duże miasta
W zasadzie we wszystkich największych miastach w Polsce widoczny był w ostatnim okresie podobny trend. Na początku pandemii, po pierwszych zamknięciach gospodarki, zauważalny był chwilowy spadek cen, który jednak odwrócił się już w drugiej połowie 2020 roku i od tego czasu sytuacja wróciła do normy, a stawki znów systematycznie rosły, choć w mniej skokowy sposób niż wcześniej. Poznań pozostaje jednym z droższych rynków mieszkaniowych w kraju, choć ustępuje kilku miastom, ponieważ więcej trzeba zapłacić w: Warszawie, Gdyni, Krakowie, Gdańsku i Wrocławiu.
fot. pexels.com
Jaka jest średnia cena mieszkań w Poznaniu na rynku pierwotnym?
Średnia cena mieszkań w Poznaniu na rynku pierwotnym interesuje spore grono nabywców. Wiele zależy od możliwości finansowych i oczekiwań kupującego, lecz kupno nieruchomości od dewelopera wiąże się z wieloma korzyściami. Niezwykle istotny jest sam efekt nowości oraz bycia pierwszym właścicielem, a do tego lokum długo utrzymuje swoją wartość. Obecnie stawki realnie płacone przy samych transakcjach zbliżyły się już do średniej na poziomie blisko 8000 zł/m2.
Skąd zainteresowanie tym segmentem?
Rynek pierwotny jest bardzo pożądany, gdyż wielu osobom marzy się nowe mieszkanie, w którym będą pierwszymi właścicielami. Plusem jest nowoczesne wnętrze i współczesna architektura całych budynków. Możesz liczyć na ekologiczne i ekonomiczne rozwiązania budowlane, które wiążą się często z mniejszymi kosztami eksploatacyjnymi niż w lokalach ze starszych bloków. Samo kupowanie w tym segmencie jest też dla części nabywców łatwiejsze, ponieważ nie trzeba się obawiać kwestii właścicielskich i właściwie głównym zadaniem jest sprawdzenie wiarygodności samego dewelopera, co jednak można zrobić w prosty sposób, spoglądając choćby na opublikowane w sieci opinie innych klientów. Poza tym nowe mieszkania na długo utrzymują wartość, a w ostatnich latach nawet ją zyskiwały, biorąc pod uwagę systematyczny wzrost cen w całym Poznaniu.
Jak kształtują się stawki?
Według danych publikowanych przez Narodowy Bank Polski w drugim kwartale 2021 roku średnia cena transakcyjna na pierwotnym rynku mieszkań w Poznaniu wyniosła 7934 zł. Dla porównania rok wcześniej, gdy zauważalne były pierwsze skutki pandemii, było to 7459 zł, więc stawka wzrosła o niecałe 500 zł. W analogicznym okresie 2019 roku było to tymczasem 7087 zł. Widać zatem, że u deweloperów stawki ciągle rosną i to w podobnym tempie jak wcześniej.
Z jakimi cenami mieszkań trzeba się liczyć na rynku wtórnym w Poznaniu?
Jeżeli chodzi o ceny mieszkań na rynku wtórnym w Poznaniu, pozostają one sporo niższe od tych z kategorii pierwotnej. Jest to całkowicie naturalne, gdyż w większości miast widoczne są takie zależności, że za nowe lokum trzeba zapłacić więcej niż za takie, które było już użytkowane. Istnieją oczywiście od tego odstępstwa, związane ze standardem poszczególnych lokali, lecz średnie stawki nie pozostawiają złudzeń. W tym segmencie widoczne jest natomiast to, że następuje dość spora różnica pomiędzy tym, czego sprzedający oczekują w ofertach, a tym, ile realnie płacą kupujący.
Czy jest dużo taniej niż u deweloperów?
Co do zasady rynki wtórne są niemal zawsze tańsze niż pierwotne i jest to w pełni zrozumiałe, w końcu więcej płaci się za nowe mieszkania niż te, które miały już przynajmniej jednego właściciela. W poszczególnych miastach różnice w tym zakresie są odmienne, co jest również uzależnione od podaży lokali na danych rynkach. W Poznaniu widać, że segment wtórny jest wyraźnie tańszy, gdyż w obrębie realnie płaconych cen jest to różnica w okolicach tysiąca złotych. Z informacji NBP wynika, że na rynku wtórnym średnia w drugim kwartale 2021 roku wynosiła 6923 zł, podczas gdy na pierwotnym było to wspomniane wcześniej 7934 zł. Warto dodać, że ceny transakcyjne w tej kategorii utrzymują się od kilkunastu miesięcy na podobnym poziomie, ponieważ w drugim kwartale 2020 roku wynosiły 7022 zł, a więc w zasadzie nieco więcej niż na tym samym etapie roku 2021.
Wyraźne różnice w cenach ofertowych i transakcyjnych
Na rynkach nieruchomości mówi się o cenach ofertowych oraz transakcyjnych. Te pierwsze są stawkami, których początkowo oczekują sprzedający w swoich ogłoszeniach, a te drugie to realnie płacone stawki. Różnice wynikają z tego, że zwykle dochodzi jeszcze do negocjacji. Takie rozmowy są bardziej zaawansowane na rynku wtórnym, gdzie negocjuje się z dotychczasowym właścicielem, który będzie skłonny więcej zejść z ceny niż deweloper. Rzeczywiście w drugim kwartale 2021 roku średnia cena ofertowa w kategorii wtórnej wyniosła 8137 zł, podczas gdy transakcyjna stanęła na 6923 zł, więc jest to znaczna różnica i dysproporcje pogłębiły się na przestrzeni ostatnich kilkunastu miesięcy. Może to być związane z tym, że mimo pandemii sprzedający chcieli jak najwięcej zarabiać, ale realia rynkowe doprowadzały do tego, że finalnie ceny były wyraźnie niższe. Lokum w Poznaniu kosztuje w granicach 8000 zł/m2 na rynku pierwotnym i 7000 zł w segmencie wtórnym. Nie są to najmniejsze stawki, choć stolica Wielkopolski ustępuje na tym tle jeszcze kilku dużym miastom w Polsce. Z myślą o zakupie atrakcyjnych nieruchomości w tej lokalizacji zachęcamy do skorzystania z ofert dostępnych na Wielkiej Giełdzie Nieruchomości.
